L’adoption de la loi issue du projet 7642 intitulé « Réforme sur le bail à loyer – Colocation - Régime du capital investi »

En date du 10 juillet 2024, la Chambre des Députés a voté la loi issue du projet 7642 intitulé « Réforme sur le bail à loyer - Colocation Régime du capital investi » (ci-après la « Loi »). La Loi procède à une refonte de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil (la « Loi du 21 septembre 2006 ») et modifie l’article 1714 du Code civil. Elle entrera en vigueur, le 1^er jour du mois qui suit celui de sa publication au Journal officiel, et donc probablement le 1^er août 2024.

Les principaux changements instaurés par la Loi sont les suivants :

Le bail d’habitation devient un bail exclusivement écrit

L’article 5 nouveau de la Loi du 21 septembre 2006 (ancien article 4) dispose que, sous peine de nullité, le bail d’habitation est établi par écrit. Ainsi, l’article 1714 du Code civil est modifié afin de prévoir que, par exception au principe général suivant un bail peut également être verbal, le bail d’habitation doit obligatoirement être un bail écrit. Le même article contient une liste de stipulations qui devront impérativement figurer dans le contrat de bail. On note à ce sujet, que l’exigence d’inscrire le montant du capital investi dans le contrat de bail n’a finalement pas été retenue, suite aux derniers amendements gouvernementaux. 

L’émergence d’un pacte de colocation

L’article 2bis de la Loi du 21 septembre 2006 instaure un régime optionnel de colocation entre plusieurs locataires occupant les lieux et le bailleur. Au plus tard, à la date de signature du contrat de bail, le pacte de colocation devra être signé. Celui-ci est destiné à formaliser les relations entre les différents protagonistes de la colocation en prévoyant les modalités pratiques et en encadrant la répartition et le montant du loyer, une solidarité et les modalités de la fin de bail.

Une nouvelle imputation des frais de commission de l’agent immobilier

L’article 5 nouveau de la Loi du 21 septembre 2006 (ancien article 4) dispose que la rémunération (frais et honoraires) d’un agent immobilier ou d’un autre tiers qui intervient dans la location d’un logement à usage d’habitation, sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 

La fin des logements de luxe

La Loi abroge purement et simplement le régime des logements de luxe, à savoir une catégorie de logements pour lesquels certaines dispositions de la Loi du 21 septembre 2006, n’étaient pas applicables (dont notamment le plafonnement du loyer, l’encadrement de la garantie locative et des charges locatives). 

La garantie locative

Destinée à garantir toutes les obligations du locataire en vertu du bail jusqu’à sa libération des lieux et l’établissement du décompte des charges, le montant maximal de garantie locative est réduit d’un montant correspondant à trois mois de loyer à deux mois. Surtout, le bailleur ne pourra plus retenir la garantie dans son intégralité : une première moitié sera restituée au locataire dans le mois suivant la remise des clés, sauf dégâts locatifs ou arriérés de loyers. Le solde est versé après le décompte des charges.

L’élément non modifié : le plafonnement du loyer

Très ambitieux, le projet initial prévoyait une refonte du régime du plafonnement des loyers. Afin de trouver un juste équilibre entre les intérêts des locataires et propriétaires, le Gouvernement, entré en fonction à la suite des élections du 8 octobre 2023, a décidé de supprimer du projet de loi 7642, le volet relatif au nouveau plafonnement des loyers. Le régime existant n’est dès lors, à part quelques modifications mineures, pas modifié. Le sujet d’une réforme du plafonnement du loyer reste cependant d’actualité, dans la mesure où par une motion concomitante à la présente loi, la Chambre des Députés invite le Gouvernement à proposer une réforme du régime actuel du plafond des loyers d’ici au 30 juin 2025.

Pour plus d’informations ou un accompagnement dans votre projet, n’hésitez pas à contacter le département Real Estate de l’Etude Elvinger Hoss Prussen, et en particulier Me Michel Nickels, associé, et Me Aurélie Petersen, collaboratrice senior.